Реформа российского ЖКХ идет полным ходом. В самом разгаре реализация федеральной программы капитального ремонта жилья, которая уже охватила тысячи многоквартирных домов страны.
Тем не менее, многие собственники до сих пор не имеют однозначного представления о том, какие работы должны и могут быть проведены в их домах. К сожалению, этим пользуются некоторые недобросовестные подрядчики, допуская серьезные отступления от проекта и сметы.
Чтобы этого не происходило, каждый житель должен четко понимать, на что именно он может рассчитывать в рамках программы капитального ремонта.
Состав и объем ремонтных работ регламентированы пунктом 3 статьи 15 Федерального закона № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Однако закон дает лишь краткие обобщенные формулировки, которые не всегда понятны человеку, не имеющему специальной подготовки. Чтобы получить более полное представление, можно обратиться к тексту "Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ" и некоторых нормативных документов . Разберем основные виды работ (по тексту закона) более подробно.
Но для начала остановимся на одной из особенностей федеральной программы капремонта. Дело в том, что, кроме всего прочего, она разрабатывалась с целью повышения энергоэффективности объектов жилого фонда.
Поэтому практически все составляющие ремонтных работ оцениваются с этих позиций. Жильцы же должны хорошо понимать, что в будущем все затраты по содержанию дома лягут на их плечи.
Именно они будут оплачивать высокое теплопотребление, вызванное отсутствием энергосберегающих решений и тепловой автоматики в системах отопления, утечками тепла через щели в стенах, а также непомерными аппетитами "прожорливого" электрооборудования. "В целом в российском ЖКХ средний расход энергии составляет 229 кВт/м2 в год, тогда как в странах ЕС – 77 кВт/м2. Разница практически в три раза", – отмечает мэр Москвы Юрий Лужков .
Поэтому важен не просто сам факт ремонта, а состав работ и качество используемых материалов. "Многие управляющие компании — это бывшие ЖЭКи и ДЕЗы, которые реорганизовались лишь формально.
Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих внедрять и обслуживать энергосберегающее оборудование, а потому не торопятся рекомендовать жильцам его установку, – говорит Павел Журавлев, заместитель генерального директора ООО "Данфосс" и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы. – Направить УК на путь истинный могут только сами собственники жилья, ведь это единственная категория участников капитального ремонта, заинтересованная в его результатах". Решение об участии в программе капремонта принимают жильцы, они являются участниками долевого финансирования, а потому имеют полное право вмешиваться в ход процесса на любом этапе.
Если же УК проявляет излишнюю "строптивость", то решением общего собрания договор с ней может быть досрочно расторгнут.
1) Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета.
Пожалуй, замена инженерных сетей — наиболее сложный и ответственный этап капремонта, поэтому остановиться на нем следует более подробно. Для каждого из перечисленных типов коммуникаций нормативами установлен определенный срок износа.
Например, для систем отопления с закрытым водоразбором (двухконтурным) он составляет 25 лет, а для открытых — 15 . Для стояков горячего водоснабжения эти сроки равны соответственно 30 и 20 годам (15 и 10 — если трубы не оцинкованные). Для систем подачи холодной воды в жилых зданиях определен 30-летний срок службы (15 — для неоцинкованных трубопроводов).
Замена внутридомовой и внутриквартирной электропроводки рекомендована через каждые 20 и 40 лет эксплуатации соответственно, а внутренние газопроводы требуют ревизии по истечении 20-го года службы. Самый "долгоиграющий" элемент в этом списке — канализация.
Пластмассовые и керамические трубы служат не менее 60 лет, а чугунные — 40.
Если речь идет о модернизации отопительных систем, то здесь необходим комплексный подход: замена изношенных коммуникаций и установка энергоэффективного оборудования.
Как показывает опыт компании "Данфосс", ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий, экономия на платежах за тепловую энергию в этом случае может достигать 35-45%. Одним из примеров служит результат модернизации системы теплоснабжения жилого дома № 29 по ул.
Ленина в г. Белорецке. Здесь собственники сэкономили в среднем по 2700 рублей на каждую квартиру за один отопительный сезон.
Это стало возможным благодаря замене нескольких элеваторных узлов на автоматизированном тепловом пункте Danfoss и установке автоматических балансировочных клапанов на всех стояках. Кроме того, все батареи были снабжены автоматическими радиаторными терморегуляторами, т.е. жильцы получили возможность самостоятельно регулировать температуру в своих квартирах.
2) Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации; при необходимости – ремонт лифтовых шахт.
Лифты — больное место многих жилых зданий. Нормативный срок их эксплуатации составляет 25 лет.
Однако здесь, как, впрочем, и в остальных случаях, различные элементы системы нужно исследовать по отдельности. Так, например, сеть электропитания лифтового оборудования требует ремонта каждые 15 лет.
К выбору лифтового оборудования нужно подходить основательно, ведь пользоваться им предстоит многие годы. Все большую популярность приобретают в последнее время лифтовые кабины в антивандальном исполнении, все детали которых имеют металлическую поверхность, покрытую специальной краской, устойчивой к механическим воздействиям.
Важны и показатели энергоэффективности. Например, новые лифты Пышминского лифтостроительного завода потребляют на 40% меньше электроэнергии по сравнению с некоторыми аналогами.
3) Ремонт крыш.
В этом случае все зависит от кровельного материала. "Минимальный срок службы кровель из оцинкованной стали составляет 15 лет, из черной стали – 10 лет, из шифера – 30 лет, из рулонных материалов – 10 лет", – поясняет Сергей Томашевский, заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга .
"Фонд содействия ЖКХ" настаивает не только на применении энергоэффективных решений , но и на улучшении эксплуатационных характеристик жилых домов . Это предполагает использование долговечных и износостойких материалов, способных обеспечить длительный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Например, при замене мягких кровель сегодня повсеместно применяются наплавляемые битумно-полимерные покрытия, в основном "изопласт", имеющие оптимальное соотношение цены и качества.
Несмотря на более высокую стоимость, этот материал служит гораздо дольше хорошо известного всем рубероида, а потому в эксплуатации оказывается выгоднее.
4) Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Каких-либо специальных нормативов здесь нет. К подвалу относится фундамент, несущие перекрытия первого этажа, внутренние стены, крыльца, а также многочисленные элементы расположенных внутри инженерных коммуникаций. Для всего этого есть отдельные нормативы.
Особого внимания заслуживает гидро- и теплоизоляция фундамента и подвальных помещений, т.к. от этого зависит не только энергоэффективность, но и (в буквальном смысле) устойчивость всего здания. Поэтому подвал должен быть обследован с особой тщательностью.
Также нужно изучить его санитарное состояние. Многие подвальные помещения оккупированы плесенью и грибком, а также служат пристанищем для крыс и тараканов. Жильцы первых этажей некоторых домов страдают от блох, что создает самую настоящую эпидемиологическую угрозу.
Поэтому дополнительным доводом в пользу ремонта подвала может стать заключение органов санитарного надзора.
5) Утепление и ремонт фасадов.
Нормативный срок эксплуатации штукатурного фасада составляет не менее 20-30 лет.
В остальных случаях он определяется не только строительными нормами, но и особенностями местного климата. Обновление герметизированных стыков панелей должно производиться каждые 8-15 лет, в зависимости от типа используемой мастики, а окраска фасада — каждые 3-6 лет.
Характеристики нового фасада во многом определяют энергоэффективность здания, а значит, и размер счетов за отопление после перехода к расчетам по показаниям теплосчетчиков. Например, применение покрытия "Термо-Шилд" позволило повысить теплоизоляционные свойства фасадов некоторых жилых зданий Екатеринбурга более чем в 1,5 раза.
Конечно, все сказанное справедливо только в том случае, если в доме проведен комплекс энергосберегающих мероприятий, включая установку регулирующей автоматики в системе отопления. Иначе утепление не даст никакого экономического эффекта.
Более того, постоянные "перетопы" и, как следствие, открытые окна в квартирах могут в конечном итоге привести не к сокращению, а к увеличению платежей за отопление.
Конечно, различных нормативов и технических условий гораздо больше, мы перечислили лишь некоторые из них.
Чтобы составить полный отчет о состоянии дома, необходима экспертиза. По ее результатам принимается решение об объемах ремонтных работ.
В "Методических указаниях", выпущенных госкорпорацией "Фонд содействия ЖКХ", капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. В первом случае проводится более широкий комплекс работ (как правило, всех перечисленных).
В рамках выборочного ремонта модернизации подвергаются отдельные элементы дома.
Следует учитывать и еще одно обстоятельство. "Нормативными документами определен только минимальный срок эксплуатации, – объясняет Олег Самодумов, начальник управления ЖКХ г. Кемерово. – Если стояки в порядке, менять их не обязательно" . Однако истечение "гарантийного" срока в любом случае служит формальным поводом для включения замены отопительной системы в предварительную смету.
Проводить реконструкцию или нет — может определить только техническая экспертиза, которая проводится по решению муниципальных властей и выдает соответствующее заключение. Кстати, собственники имеют право заказать и независимую экспертизу, причем это касается обследования любых систем и конструкций здания.
Но самое главное, о чем должны помнить жильцы — им придется заплатить всего 5% от стоимости работ и материалов. Например, если замена системы отопления в типовой пятиэтажке (включая установку блочного теплового пункта, автоматических балансировочных клапанов на всех стояках и терморегуляторов на каждом радиаторе отопления) обходится примерно в 400-500 тыс. руб., то жильцам это будет стоить всего 20-25 тыс. руб. (250-300 руб. с каждой квартиры).
Причем в первый же отопительный сезон в случае установки теплосчетчиков экономия на платежах за тепло может составить 2-3 тыс. руб. на квартиру.
Капитальный ремонт — это возможность не только привести дом в порядок за чисто символическую плату, но и быстро окупить вложенные средства.
Сделать это не так уж и сложно, главное — понимать, на что вы можете рассчитывать. Поможет в этом изучение некоторых нормативных документов, а также опыт других собственников и рекомендации специалистов.
Если же какие-то вопросы все же остаются без ответа, всегда можно обратиться за помощью в "Фонд содействия реформированию ЖКХ" по телефону горячей линии, обычной или электронной почте. Кроме того, нужно помнить, что реализация программы рассчитана до 1 января 2012 года, поэтому есть смысл не откладывать решение об участии в ней в долгий ящик.
Тема обветшавшего жилого фонда в России может поспорить по своей актуальности даже с темой кризиса. Однако если стабилизировать экономическую ситуацию государство...
Если вы планируете ремонт квартиры, неважно, капитальный или косметический, нужно ли подготовить к комфортабельному проживанию новостройку без отделки или привести...
Известна старая поговорка, что два переезда равняются одному пожару. В случае с капитальным ремонтом данная аналогия также приходит в голову, особенно, если проводить...
Во время проведения капитального ремонта необходимо модернизировать и переделывать более глубокий слой жилого помещения. Капитальный ремонт в основном делается,...
